红牛策略探索建立首套房金融保障机制，巩固楼市止跌回稳态势

自2024年9月中央政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”以来，各地区各部门因城施策、精准发力，市场出现积极变化，部分一线城市点状回暖。但从全局看，市场尚未摆脱整体下行压力。为贯彻落实中央关于促进房地产市场止跌回稳的决策部署，助力购房者信心修复，本文提出研究探索建立带有风险分担性质的住房金融保障机制，为购房者提供可预期的置业环境。

市场正在筑底，信心修复基础尚不牢固

国家统计局数据显示，2026年1～7月，全国房地产开发投资4.3万亿元，同比下降19.2%，降幅较1～6月的18%进一步扩大；新建商品房销售面积4.5万亿平方米，同比下降11.8%；销售额4.27万亿元，同比下降13.1%；70城新房价格同比下降3.2%，连续第37个月下降。

稳楼市关乎稳增长、稳就业。2026年上半年，全国固定资产投资（不含农户）22.64万亿元，同比下降5.7%，扣除房地产开发投资降幅收窄至2.7%，可见房地产仍是拖累整体投资的最主要因素。

这一影响并不止于投资端。房地产及其上下游关联的建材、家装、家居、家电、物业、物流等行业，都牵动着规模庞大的就业岗位。据测算，房地产投资与生产活动直接占GDP比重约15%；而建筑业作为吸纳就业的重要领域，从业人员长期保持在5000万人以上，约占全社会就业人员的7%。房地产虽已从高速增长转向深度调整，但对财政、金融、就业的外溢影响依然广泛，仍是经济运行和民生保障不可忽视的重要基石。

稳楼市更关乎扩内需。2026年上半年，全国居民人均消费支出中，居住消费支出占比21.1%，是仅次于食品烟酒的第二大支出项；同期全国居民人均财产净收入同比仅增长1.1%，明显低于工资性收入的5.3%和整体可支配收入的5.2%，反映住房资产端对居民收入的贡献正在收窄。国际清算银行研究显示，33个一二线城市，房价每上涨10%可带动消费增长约1.6%，表明房价与居民消费之间存在真实的财富效应传导机制——住房资产承压、家庭资产负债表收缩时，居民更容易转向预防性储蓄、压缩可选消费。

巩固止跌回稳态势，需要重点关注两个问题。

其一，购房者信心修复仍需政策持续加力。在利率下调、首付比例调整、公积金优化等支持性政策带动下，市场预期已有边际改善，但受价格走势预期尚不稳定影响，部分潜在购房群体仍持观望态度，合理住房需求释放不充分。

这种观望本质上是一种非对称的风险预期：一旦房价继续下跌，损失几乎完全由购房者个人承担；而房价上涨的收益虽然同样归购房者所有，但在下行风险未被对冲的情况下，理性决策者在预期不确定时更倾向于再等等。这意味着，稳预期、稳信心是当前巩固止跌回稳态势的关键，需要在现有政策工具箱基础上研究更精准有效的供给。

其二，三、四线城市去库存任务依然艰巨。据克而瑞数据，截至2026年6月末，全国50个重点城市商品住宅狭义库存总量约3亿平方米，较2023年初的3.9亿平方米累计下降约23.3%。但去化周期不降反升，仍处于26.1个月的高位区间，较2023年1月的18.8个月上行7.3个月；其中一线城市为25.3个月，二线城市为24.4个月，三四线城市高达31.6个月。库存去化呈现明显的区域分化：三四线城市人口净流入、产业承载能力相对偏弱，容易陷入“价格未稳—需求不敢进—去化更慢—价格更弱”的负循环。

探索建立首套住房金融保障机制

为贯彻落实中央关于促进房地产市场止跌回稳的决策部署，助力购房者信心修复，本文提出一项探索性思路：在坚持“房住不炒”总体要求、不新增地方政府隐性债务和显著财政负担的前提下，围绕首套刚需购房群体，研究探索建立带有风险分担性质的住房金融保障机制，为购房者提供可预期的置业环境。

具体设计上，由符合条件的机构依法合规向首套购房家庭提供带有十年期下行风险保护的房贷担保安排，购房者依约支付一定比例的担保费：若房价上涨，购房者保留全部涨幅收益，与普通购房无异；若十年后房价下跌，购房者可选择由担保机构按约定条件回购住房，只需承担居住期间的市场化租金差额，不再为价格下跌承担额外损失。全部权利义务通过合同事先明确约定，接受监管部门指导和监督。

这一机制与“8.28新政”形成互补：“8.28新政”延长房贷期限、降低月供压力，解决的是购房支付能力问题；住房金融保障机制剥离价格下行风险，解决的是购房决策信心问题。二者叠加，有望在稳定购房者预期方面形成更完整的政策闭环——前者降低了“上车”门槛，后者消除了“上车”之后的心理负担，两者共同作用，才能将观望中的真实需求转化为实际成交。

机制优势：财务可持续，不增加财政负担

初步测算，以首套购房500万元/套为例，比较当前执行方案（首付15%、贷款利率3.05%）与建议的住房金融保障方案（首付15%、贷款利率3.05%、担保费率2%）：在建议方案下，购房者每月缴纳的担保费形成的浮存金约为8333元，按年化5%的稳健收益率进行投资管理，十年后担保机构可积累的浮存金余额约为130万元，这笔资金构成覆盖未来潜在回购支出的核心资金池。

十年保护期满后，情形分两类：若房价上涨，购房者大概率选择继续居住，机构单套可实现浮盈约130万元；若房价下跌，购房者行使回购权，机构需向购房者支付约175万元（等于十年间购房者已还贷款与应承担市场化租金之间的差额，假设30年等额本息、2%租售比），购房者实际居住成本锁定在约100万元，相当于按照市场化水平支付其间的租金。

将单套测算扩展至组合层面，按照不同区域、不同时期房价涨跌互现的情境概率分布假设，运营方整体可实现盈利；即便在更极端的压力测试下——假设房价十年后下跌20%——运营方仍可维持盈亏平衡。

这一结果得益于“资产端有支撑、负债端可管控”结构：资产端，机构持有购房者缴纳的担保费及稳健投资收益，必要时收回实物住房后仍可持有、出租或再出售获取资产价值，具备变现和保值能力；负债端，机构的支出责任受到严格资格审查、十年持有期限约束和区域范围限制，风险总量总体可控，运营成本可通过规模化运作和审慎管理持续降低。只要担保费定价合理，且购房者违约与回购比例被严格约束在测算假设区间内，机制在起步阶段即可不依赖财政注资，以市场化方式解决市场化问题。

需要说明的是，上述测算基于情景概率分布假设，仅为分析起点，实际落地仍需结合更大样本的实际数据、不同城市房价波动特征以及专家意见反复校验完善。

机制设计的几个要点

第一，紧紧围绕稳定首套刚需购房预期这一核心目标。当前制约首套刚需入市的关键，是买入后价格继续下跌时损失自担的不确定性。该机制通过合同安排，为购房者构建“下行有保护、上行仍受益”的非对称收益结构，将原本单边下注的购房决策转变为风险有边界的制度选择，把观望中的刚需转化为可落地的实际需求，重塑购房信心的制度锚点。

第二，精准选择试点范围。可引入“人口—产业—库存”三维交叉筛选，优先覆盖库存去化周期高于全国平均水平，但人口和产业仍具承接能力的”过渡型”城市和区域——这类库存过剩往往是阶段性供需错配所致。这样既能避免向明显人口净流出地区无差别扩张、异化为变相资产托底，也能避免仅聚焦相对健康的核心城市而错失去库存的政策窗口，实现稳预期与去库存的双重效果。

第三，由政策性资本与长期社会资本共同发起设立运营主体，坚持公司化治理、市场化运营，同时接受严格监管并获得明确的政策职能定位。激励机制方面，担保团队与坏账率直接挂钩，投资团队与投资业绩直接挂钩。这样既有利于引入国家信用修复市场信心，也有利于通过治理和资本约束降低纯行政化运作的低效问题，同时严控道德风险。

第四，把防范化解风险摆在更加重要的位置。严格限定首套自住资格、设置合理持有期限约束、加强资金用途专户管理，并积极运用大数据、人工智能等技术手段强化全流程合规监测，坚决防止套利套现，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。

机制探索的政策意义

上述探索性机制若能在审慎评估基础上稳妥推进，有助于在购房者、金融机构、房地产企业之间形成更加良性的互动关系。购房者将减轻对未来房价波动的顾虑，实现住有所居、居有所安；金融机构得以优化信贷资产风险结构，更好服务实体经济；从市场整体看，随着购房者预期改善、部分城市去化周期稳步收窄，房地产企业经营环境有望逐步改善，与“8.28新政”从供给侧封堵交付风险的思路形成呼应，共同服务于构建房地产发展新模式。

从更长远角度看，这一探索也与深入推进新型城镇化战略的方向相契合。新型城镇化是以人为核心的城镇化，帮助更多新市民、青年家庭在城市安居乐业，是增强人民群众获得感、幸福感的重要体现。特别是在住房成本相对合理、发展潜力较大的过渡型城市，探索完善相关支持机制，有助于更好承接真实居住需求，为促进人口合理布局、推动房地产市场供需关系持续改善提供有益支撑。

需要强调的是，任何探索性机制安排都必须坚持稳中求进、循序渐进的原则，不能理解为对房价的兜底承诺，更不能偏离“房子是用来住的、不是用来炒的”根本定位。支持对象应严格限定为首套、自住、真实居住需求，适用范围也应结合各地实际情况，坚持因城施策，避免简单化、一刀切式推广。

同时，相关探索必须坚持监管先行、风险可控。国际上一些住房金融支持机构的发展历程提示，此类机构运行必须始终坚持服务政策目标、坚持审慎经营，避免脱离主责主业、偏离服务实体经济定位。若相关探索经研究论证后进一步推进，应同步建立相应的监管规则，对资本金要求、业务边界、风险准备、信息披露等作出明确规定，并纳入宏观审慎管理框架，与房地产金融政策、货币政策保持协调一致。

住房金融领域的政策创新探索，需要在实践中不断完善，包括具体准入标准、风险管理安排、与现有政策体系的衔接机制等，都有待进一步深入研究论证。“8.28新政”的系统性制度重构，为行业风险化解奠定了制度基础，但购房者信心的实质性修复，仍需要一份更贴近个人决策层面的“价格保险”。促进房地产市场止跌回稳，离不开购房者信心的稳步修复，也需要一定的时间和耐心。本文提出的思考，是立足我国国情，围绕如何更好巩固拓展稳楼市成效、更好满足人民群众住房需求所做的一次探索性研究，愿供有关部门和业内专家参考讨论。

（作者系PAG太盟投资合伙人）

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