“十五五”开局，中国房地产市场呈现出两个深刻变化：一是供求关系发生重大转变，二是正式迈入“二手房时代”。适应这一新阶段，现房销售已成“大势所趋”，租售并举也将进一步走深走实。
18日，住建部房地产市场监管司司长张雪涛在国新办举办的新闻发布会上介绍了一组数据：全国二手房交易占比从2020年的27%提高到2025年的46%。今年前八个月，全国二手房交易占比进一步提升至52%，超过50%就标志着房地产进入到存量时代。
这也意味着，新房销售规模收窄，不能简单归结为市场全面走弱，更要看到住房需求在存量时代下的结构性转变。
根据国家统计局9月披露的最新数据，1—8月，全国新建商品房销售面积4.9988亿平方米，同比下降12.1%；新建商品房销售额4.747万亿元，同比下降13.0%。
这也是该局首次披露二手房网签交易数据：同期，全国二手房交易网签面积5.4923亿平方米，同比增长10.6%。
一升一降之间，广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，新房销售下降是存量时代、住房回归大宗消费品的必然结果。在“存量时代”，分析房地产市场时要看新房和二手房的总供给和总需求。基于此，今年以来全国总的住房购买需求保持稳定的态势。
换言之，居民真实住房需求仍在，只是更多流向即买即住、总价更友好、配套更成熟的存量房。
这个趋势在重点城市更明显：8月份，重点20城二手住房成交规模是新房住宅成交规模的1.59倍，1-8月累计成交是新房住宅的1.33倍。“二手房市场的活跃度明显大于新房市场，日渐占据主导地位。”李宇嘉说。
面对房地产供求关系的变化和存量房时代特征，今年以来，各地加快落实“控增量、去库存、优供给”。
在此背景下，市场供求关系正在加快修复，其中，一个直观的信号就是库存去化提速。根据国家统计局数据，到8月份，全国新建商品房待售面积连续6个月下降，8月末同比下降1.1%，比7月末的降幅扩大了0.3个百分点，显示库存在加速去化。
为进一步适应房地产市场的新形势、新变化和新要求，张雪涛说，“十五五”期间，中国将统筹防风险和促转型，统筹惠民生和稳增长，加快构建房地产发展新模式，健全多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，推动房地产高质量发展。
据其介绍，房地产发展新模式的内涵可以概括为“1234”：“1”是牢牢抓住让人民群众安居这一基点，实现更高水平的住有所居；“2”是完善保障和市场两个体系，形成定位清晰、功能互补、有效满足居民住房需求的供应格局；“3”是以项目公司制、主办银行制和现房销售制三项制度为重点，改革完善房地产基础性制度；“4”是推动“人房地钱”四要素联动，实现以人定房、以房定地、以房定钱，促进要素的合理配置。
房地产企业也需要进行适应性转型。张雪涛说，三项基础性制度的核心都是以项目为对象，一体推进房地产开发、融资、销售制度的改革完善，促进房地产业的稳健经营和健康发展。
在房地产开发上，主要是做实项目公司制，解决谁是项目独立的实施主体这个问题。一个房地产项目对应一家项目公司，项目公司依法行使独立法人的权利，严禁企业总部违规抽挪项目公司的资金；
在房地产融资上，主要是推行主办银行制，解决谁来提供项目融资的问题。一个项目确定一家银行或者银团作为它的主办银行，项目的开发、建设、销售的资金要全部存入主办银行，由主办银行提供项目的融资服务，满足项目的合理融资需求。项目公司和主办银行实行双向选择，银行在自主研判项目条件的基础之上来选择项目公司，而项目公司则根据融资服务需求来选择主办银行，这样就形成了主办银行和项目公司二者利益共享、风险共担的机制；
在商品房销售上，主要是推行现房销售制，解决项目销售要一手交钱一手交房的问题，实现“所见即所得”，从根本上防范交付风险。
“现在来看，现房销售已经是大势所趋。”张雪涛说。根据国家统计局的数据，近年来采用现房销售的商品房的销售面积一直保持着正增长，占整个新房销售面积的比重逐年提高。
业界普遍认为，现房销售会在供给端收缩无效供应、减缓供地销售的周期，有助于供求关系好转，为库存去化创造空间。与此同时，加快“好房子”入市，后者又将反过来推动开发商对旧库存可能会做促销处理，进而带动短期需求。
张雪涛表示，接下来，住建部将进一步完善以配租型保障房和配售型保障房为主的住房保障体系，坚持租赁补贴和实物保障相结合，以需定建、以需定购，推动地级以上城市及有条件的县城完善住房保障轮候库，根据轮候需求科学谋划保障性住房的建设和筹集，优化保障性住房供给。
其中，对于城镇低保、住房困难家庭要应保尽保，发挥兜底保障作用；对于新市民、青年人和住房困难且收入不高的城镇工薪群体坚持宜配租则配租、宜配售则配售，因地制宜、因城施策满足其基本住房需求。
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吴斯旻
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